Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania lub domu?

foto: Hania i Marek Photography 

 

Umowa najmu mieszkania lub domu ma być dokumentem, który chroni obie strony. Dlatego za każdym razem powinno się ją podpisywać. W internecie można oczywiście bez problemu znaleźć wzory tego, jak ma wyglądać taka umowa. Nie każdy taki wzór będzie jednak poprawny i znaleźć się w nim mogą zapisy niezgodne z Kodeksem Cywilnym. W razie wątpliwości, szczególnie jeżeli nie ma się doświadczenia w podpisywaniu takich umów albo, gdy zawierać ona ma jakieś nietypowe zapisy, dobrze jest skonsultować się z prawnikiem.

Różne rodzaje umów najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania lub domu może mieć różną formę. W przypadku umowy podpisywanej na czas nieoznaczony nie ma określonego terminu jej zakończenia. W związku z tym kończy się ona w momencie, gdy jedna ze stron złoży wypowiedzenie takiej umowy. Dlatego w podpisywanym dokumencie należy zapisać warunki jej rozwiązania.

Inaczej jest w przypadku umowy na czas określony. Oznacza to, że w określonym z góry terminie umowa przestanie obowiązywać. Zazwyczaj tego rodzaju umowę podpisuje się, jeżeli mieszkanie albo dom wynajmuje się na przykład turystom na okres wakacyjny. 

Najpopularniejsza jest umowa najmu okazjonalnego dotycząca wynajmu długoterminowego. Jej struktura pozwala ochronić interesy właściciela mieszkania. W tym przypadku, jeżeli dojdzie do wypowiedzenia umowy, lokator poddaje się egzekucji i zobowiązany jest do opróżnienia oraz wydania lokalu. W przypadku najmu okazjonalnego nie ma problemu z eksmisją na przykład rodziny z dzieckiem, ponieważ już na początku podany musi być lokal zastępczy, do którego niesolidni wynajmujący będą musieli się przeprowadzić. W jej przypadku łatwo jest w sądzie uzyskać klauzulę wykonalności, a sprawa trafia prosto do komornika.

Osoby, które zajmują się wynajmem lokali w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, mogą skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego, bardzo podobnej do najmu okazjonalnego. W tym przypadku nie trzeba nawet wskazywać lokalu, do którego nieuczciwy najemca ma zostać przekwaterowany.

 

foto: Hania i Marek Photography 

 

Jakie informacje powinny znaleźć się w umowie najmu?

  • Dane osobowe właściciela oraz najemcy (imię i nazwisko, data urodzenia, PESEL, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego);
  • Dane wynajmowanego mieszkania (adres, powierzchnia);
  • Okres wypowiedzenia;
  • Wysokość comiesięcznych opłat, numer rachunku właściciela, data płatności;
  • Kaucja – jej wysokość i zasady zwrotu po okresie wynajmu;
  • Załączniki, w tym protokół zdawczo-odbiorczy.

Dobrze, jeżeli elementem umowy są także wszelkie ustalenia z właścicielem, w tym na przykład takie dotyczące przeprowadzania napraw i remontów, możliwości zmian aranżacji mieszkania i inne. Dobrym pomysłem jest załączenie do umowy zdjęć przedstawiających wygląd mieszkania.

Podatek od najmu

Właściciel mieszkania zarabiający na jego wynajmowaniu ma obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego i opłacania z tego powodu odpowiedniego podatku. W 2019 roku najem prywatny rozliczać można według skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych (18% i 32% dochodu) lub ryczałtem, który wynosi 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 złotych rocznie i 12,5% nadwyżki ponad tę kwotę. Rozliczając podatek, przede wszystkim postępuje się zgodnie z prawem i nie trzeba się wówczas obawiać, że na przykład lokator doniesie o nielegalnej działalności właściwym organom.

Kłopotliwi lokatorzy

Istnieją pewne grupy osób, które uważane są za bardziej kłopotliwych lokatorów. Należą do nich przede wszystkim rodziny z dziećmi (istnieje obawa, że dzieci mogą niszczyć mieszkanie i taką rodzinę trudniej jest wykwaterować), studenci (organizujący imprezy) oraz obcokrajowcy (którzy mogą nie mieć stałego źródła pieniędzy). Ewentualne problemy z takimi osobami rozwiązuje skutecznie podpisana umowa najmu okazjonalnego. Już sama propozycja podpisania takiej umowy odstraszyć może osoby mające nie do końca czyste zamiary.

Odrębną grupę stanowią osoby posiadające zwierzęta. W umowie znaleźć się może zapis całkowicie zabraniający ich przebywania w mieszkaniu, chociaż sankcje z powodu jego złamania są trudne do wyegzekwowania. Właściciele mieszkań, którzy zgadzają się na zwierzęta, powinni ustalić, jakie mogą zamieszkać w budynku (pies, kot, papuga) oraz zabezpieczyć się ewentualną kaucją na pokrycie szkód. Innym sposobem zabezpieczenia się jest wymuszenie na lokatorze wykupienia polisy OC pokrywającej zniszczenia.

 

foto: Hania i Marek Photography 

 

Kaucja

Kaucja to zabezpieczenie finansowe na to, że przez okres najmu w mieszkaniu lub domu nie dojdzie do powstania szkód. Środki te przez czas trwania umowy powinny pozostać nienaruszone. W umowie zapisać można, że jeżeli lokator spóźni się z zapłatą za czynsz lub inne opłaty, właściciel może pobrać te pieniądze z kaucji. Muszą one jednak wówczas zostać uzupełnione w z góry określonym terminie. W momencie zakończenia umowy, jeżeli wszystko będzie ok, kaucja powinna zostać zwrócona.

Jej wysokość może być różna, najczęściej wynosi równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów. Powinna być ona dostosowana do wartości nieruchomości i jej wyposażenia, ale także możliwości lokatorów.

Zapisy dotyczące kaucji muszą się znaleźć w umowie. Konieczne jest zastrzeżenie, jakiego rodzaju roszczenia mogą być z niej zaspokojone.

Rozwiązanie umowy najmu

Umowa najmu podpisana na czas nieokreślony może być rozwiązana przez obie strony z zachowaniem okresu wypowiedzenia, zazwyczaj jest to miesiąc. W określonych sytuacjach może zostać ona również wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym. Te sytuacje to:

  • Użytkowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo upomnień;
  • Zaniedbywanie mieszkania, skutkiem czego dojść może do jego uszkodzenia;
  • Zwłoka z zapłatą za czynsz wynosząca nie mniej niż dwa pełnie okresy płatności (w tym przypadku właściciel musi uprzedzić lokatora na piśmie i dać mu jeszcze jeden pełny miesiąc na uregulowanie zobowiązania);
  • Podnajęcie lub bezpłatne użyczenie lokalu albo jego części bez pisemnej zgody właściciela.

Lokator także może wypowiedzieć tak umowę, na przykład wówczas, gdy lokal posiadał w chwili jego wydania wady, o których lokator nie wiedział.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *